Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 1.800 tòa chung cư cũ, còn TP.HCM lượng chung cư cũ hơn 1.500. Hầu hết các chung cư được xây dựng từ những năm 70-80 đang bị xuống cấp. Trong đó, hàng trăm chung cư xuống cấp ở mức độ D, mức rất nghiêm trọng.

Dù đã rất nỗ lực, nhưng công tác cải tạo chung cư cũ tại TPHCM và HN gặp rất nhiều khó khăn. Vấn đề đặt ra đang chờ tháo gỡ từ các Luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8.

Cải tạo chung cư cũ được Hà Nội thực hiện từ năm 2005. Trong 20 năm qua, Hà Nội mới cải tạo ~1,14% trong hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ cần được sửa chữa, cải tạo và xây mới. Diện tích căn hộ cũ từ 30-50m2/căn, hầu hết người dân đều tự cơi nới - sửa chữa để sử dụng.

Chung cư K8, phường Thành Công, quận Ba Đình, TP Hà Nội

Do không duy tu bảo trì thường xuyên nên hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, khiến nhiều chung cư cũ tiếp tục xuống cấp nghiêm trọng, nhiều chung cư hỏng nặng gây nguy hiểm. Thống kê, có 401 chung cư cũ được kiểm định, trong đó 80 chung cư cũ nguy hiểm mức độ D, cấp độ rất nguy hiểm.

Ông Lương Xuân Hồng ở khu tập thể K8, Thành Công, Q.Ba Đình, HN cho biết, tỷ lệ đền bù cũ hiện tại quá thấp, nên người dân chưa đồng tình. Mong rằng quy định mới sẽ nâng tỷ lệ đền bù để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Theo bà Vũ Thị Lan ở khu tập thể K7, p.Thành Công, Ba Đình, Hà Nội - các hộ ở khu C1 nhận 5 triệu/th, đi 12 năm mới được quay trở lại, Nhà nước nên áp dụng cơ chế mới hợp lý. “Nhà nước nên bố trí nhà chung cư nào đó cho người dân ở tạm, trong thời gian chờ xây dựng, cải tạo, nếu hỗ trợ bằng tiền qua thời gian đồng tiền trượt giá, người dân sẽ rất khó khăn”, bà Lan nói.

Như vậy có thể thấy việc cải tạo và xây lại các chung cư là việc được người dân rất mong mỏi. Bởi họ hiểu rằng, sống trong những chung cư cũ, bong tróc và quá tải về hạ tầng là rất bất an, nhiều lo lắng an toàn trong quá trình ở, vấn đề còn lại là hài hòa quyền lợi giữa các bên liên quan. Nếu tái định cư tại chỗ, hệ số người dân được hưởng là bao nhiêu? Nếu chuyển đi tạm cư để chờ xây dựng lại kinh phí sẽ như thế nào và diện tích cơi nới thêm sẽ tính ra sao? Thậm chí, nhiều nhà chưa được cấp sổ sẽ được tính toán thế nào so với những nhà đã được cấp sổ? Đó là hàng loạt câu hỏi đang được đặt ra mà không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Cải tạo chung cư cũ kỳ vọng từ chính sách mới

Chuyên gia kinh tế, Tiến Sĩ Nguyễn Minh Phong cho rằng, vấn đề là do lợi ích hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân, khi phần lớn người sở hữu chung cư muốn tái định cư tại chỗ. Vấn đề thứ hai là quy hoạch về chiều cao chung cư ở những đô thị lớn như Hà Nội và HCM. “Một vấn đề khó khăn nữa hiện nay là vấn đề vốn, khi DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ không đủ tiền để xây dựng hoàn toàn để bàn giao cho người dân, trong khi người dân không chịu bỏ tiền ra cùng DN đầu tư”, TS. Nguyễn Minh Phong chỉ ra.

Chính sách ưu đãi trong cải tạo chung cư cũ đã rất rõ ràng

Luật Nhà ở năm 2023 đã có chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... đang tạo sức hút lớn với doanh nghiệp tư nhân.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, khi nguồn vốn đầu tư vẫn còn hạn chế, nhưng với sự quyết tâm của các địa phương, việc cải tạo chung cư cũ sẽ được thúc đẩy mạnh hơn trong thời gian tới. Các cơ chế, chính sách hiện nay đang được Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ tối đa. Vấn đề quan trọng nhất vẫn là các địa phương, chủ yếu là 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM.

Việc cải tạo hay xây lại các chung cư là việc được người dân mong mỏi

Theo quy định mới, CĐT dự án chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10% - 15%, không cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm CĐT dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án. Ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ chung, cư dân ở tầng 1, tầng 2, căn góc các tòa chung cư cũ được ưu tiên mua, thuê phần diện tích kinh doanh khối đế tòa nhà mới để kinh doanh.

Như vậy, những chính sách ưu đãi cải tạo chung cư cũ đã rõ ràng hơn. Việc thực hiện hiệu quả còn phụ thuộc vào từng khu vực quy hoạch. Hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả Doanh nghiệp và người dân, việc phân cấp, phân quyền đối với các sở, ban ngành, địa phương cũng là yếu tố quan trọng của công tác cải tạo chung cư cũ.

Theo Thành Trung VOV